レインズへの登録をきっちりと依頼する

マンション売却の際に売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約には3種類ありますが、それぞれ規制等が法律で定められているので、信頼できる不動産会社にオマカセも良いです。

しかし、ほんのちょっとの細工をするだけで有利になるコツがあります。

インターネット上には、媒介契約についての情報が数多く出回っていますが、意外とこのコツについては書かれていないようです。

■一般媒介契約を有利にするコツ

一般媒介契約は複数の不動産会社に重ねて依頼することを認める契約です。

不動産会社間の競争が高まることから期待も高まりますが、この一般媒介契約は他の専任・専属専任媒介契約ほどには不動産会社の法定義務は厳しくありません。

しかし、一般媒介でも媒介契約書に記載させることでその義務を課すことは可能です。

追加する義務をピンポイントで付け加えるのがコツです。

■レインズ登録義務の追加

不動産指定流通機構(レインズ)に物件情報を登録することで日本全国の不動産業者が物件条を共有し、それぞれの顧客へ物件を紹介することができます。

このレインズへ登録する法令上の義務は一般媒介契約にはありません。

義務がなくとも登録することはもちろん可能ですので、一般媒介契約書にレインズへ期日以内に登録することを明記させます

期日については、専任媒介の場合で媒介契約締結の日から7日以内(営業部を除く)という法定義務がありますので、一般媒介契約でもそれに準じるか遅くとも10日くらいに定めるとバランスが良いでしょう。

なお、レインズでは登録証明書も発行できますので、それを交付する旨も記載します。

さらに念を入れるなら、レインズには公開・非公開設定ができるので「登録はするけど公開はしない」という不届きな対応をされないために、適切に公開設定をするように媒介契約書に明記させても良いかもしれません。

契約書に特別事項を追加してもらう

■業務処理状況の報告義務の追加

専任や専属専任媒介契約では媒介業務の実施状況などを、専任媒介で2週間に1回、専属専任媒介では1週間に1回以上、書面等で報告する義務が法律で定められています。

一般媒介契約の場合は法定義務ではありませんが、媒介契約書に記載することによって義務付けることも可能です。

一般媒介契約では不動産会社が販売活動に力を入れないという傾向がありますが、この報告義務を課すことで、不動産会社が怠慢をしないように監督することも可能です。

■3ヶ月で切らない

インターネットの情報により、媒介契約は3ヶ月以内という認識が定着している傾向もあるようです。

良からぬ不動産会社の手法としては、媒介契約を獲得するために高値の売却価格を提示し、販売活動をせず1ヶ月ほど放置(「干す」とも言います)した後に、反響がないことを根拠に売却価格の減額を提案(「値こなし」とも言います)して、売りやすい価格に下げさせるというものがあります。

その対抗策としては、法令制限では3ヶ月「以内」ということですから、2ヶ月でも1ヶ月でも短く切ってしまう契約は有効です。

1ヶ月にしてしまえば「干す」暇などありません。

しかし、3ヶ月以内という制限があるのは専任媒介と専属専任媒介の場合です。

一般媒介契約の契約期間は他の媒介契約に準拠するという行政指導はあるものの、法律で制限されていないということは意外に知られていません。

3ヶ月以内としている理由は、長期契約に依頼者を縛りつけるようなことのないようにという依頼者保護を目的としているためです。

敢えて依頼者側から3ヶ月を超える期間を申し出ることで、長期間の媒介契約を結ぶということも有効です。

前述の「レインズ登録」と「業務処理状況の報告」を契約で義務付けることで、不動産会社に対して専任や専属媒介と同様の義務を課すとともに、一般媒介の最大の長所である他社との競合による恩恵も享受できる可能性があります。

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