住宅ローンが残っている時の賢い売却法

「住宅ローンがあるから売りたくても売れない……」

住宅ローンが残っていると売れないという先入観から、そう嘆く人も少なくありません。

住宅ローンの完済前でもマンションを売却することは可能です。

住宅ローンの借入金の残り「残債」を返済できる価格で売却すれば良いのです。

あるいは売却価格に預貯金等を充当して完済できるなら、ローンが残っていても売却できるのです。

売却するには住宅ローンによる抵当権を抹消する必要がありますが、それに必要な金融機関の承諾は残債を全て完済すればまず確実に取れます。

しかし、残債よりも少ない額で売却した場合、残債を返しきれない恐れが高いために、金融機関は担保を手放したくないので抵当権の抹消を承諾しません

買う側にしても「抵当権が抹消されてなくても買うよ!」という特異な人はまずいません。

このように、ローンがあるからというよりも、金融機関の承諾が取り付けられないから売れないという可能性が出てきます。

逆説的ながら、承諾さえ取れるなら、残債が残っても売却できるということでもあります。

では、承諾を取り付けるにはどんな方法があるでしょうか。

買い替えローンの活用がベスト

■買い替えローンの活用

買い替えローンの利用は最も安全な方法の一つです。

ただし、条件は意外と厳しいでしょう。

残債よりも安くなければ売却できない物件でも、その残債を買い換えた物件のローンへ組み込むという方法です。

条件としては、借りる人の返済能力もありますが、それよりも購入物件の価格と担保価値、そして残債を含めた返済総額、さらには借り換えローンの金利等の兼ね合いもあります。

条件が整えば買い換えローンで済ませることができます。

購入した当時よりも今の借り換えローンの方が金利は低い場合も少なくありません。

また、この方法にマッチするのは住まいのダウンサイジングやプチIターンなどです。

ダウンサイジングとは、4LDKなどのファミリータイプから1〜2LDKクラスへ居住面積を減らすことです。

プチIターンとは都会から郊外へ転居することです。

いずれも買い換える物件の方が価格は安いということから、残債を含めた返済計画が成立しやすいという要素があります。

■少額なら無担保ローン

残債が少額であれば、無担保ローンへの切り替えることで金融機関の承諾を得られることがあります。

無担保ということは返済が滞っても差し押さえられる不動産などがないのですから、金融機関としては一般人が返済できる範囲の金額でなければ承諾しません。

金融機関ごとに違いますが、平均的な収入の会社員などの場合で100〜200万円程度でしょう。

もちろん、こういった処理を一切引き受けない金融機関もありますので一概には言えません。

■任意売却(例外)

住宅ローンの延滞が続くと保証会社が金融機関へローンの代位弁済を行い、マンションは競売の前にまず任意売却に回されます。

任意売却は通常の取引価格よりも低くなる傾向があります。

そこで売却が成立した場合、売却代金から残債相当額を差し引き、足らない金額は債権として債権回収会社(サービサー)へ移動します。

以降は債権回収会社へ返済していくことになりますが、この際、債権回収会社から債務の圧縮という、いわば借金の減額を提示される事があります。

通常の取引ではありませんが、ローンがあっても売却ができるという例外的な方法です。

一般的に任意売却は住宅ローンが払えないような経済状況になった時に、競売にかけられてたたき売られるよりはマシという場面で利用されることが多い方法です。

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